전세보증보험이 필요한 이유부터 확인해요
전세금을 돌려받지 못하는 사고를 막기 위해 만들어진 전세보증보험. 임차인(세입자)은 보증기관을 통해 보험에 가입하고, 만약 집주인이 전세금을 돌려주지 못하면 기관이 대신 지급해줍니다. 요즘처럼 집값이 하락하거나 집주인의 채무가 많을 경우 안전장치로 꼭 필요합니다.
기본적인 전세보증보험 가입 조건은?
보증기관은 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), SGI서울보증이 있으며, 기본적으로 아래 조건을 충족해야 합니다.
- 임대차계약서 작성 후 확정일자 필수
- 임대인의 동의 없이도 가입 가능하나, 등기부등본 확인은 필수
- 전세보증금 + 선순위 채권이 시세의 90% 이내
- 보증금 10억 이하 (수도권 기준, 기관별 차이 있음)
- 입주 후 1개월 이내 또는 계약 만료 6개월 전부터 가입 가능
선순위 채권이란 무엇일까?
전세보증보험의 가장 핵심적인 조건 중 하나는 ‘선순위 채권’입니다. 이는 집에 설정된 기존 담보대출이나 근저당을 의미하며, 전세보증금과 이 금액의 합이 주택 시세의 90%를 넘지 않아야 보증기관이 위험하다고 보지 않습니다. 특히 근저당권 설정금액이 실제 채무보다 높게 등록돼 있을 수 있기 때문에 등기부등본 확인이 꼭 필요해요.
보증기관별 가입 조건 차이
기관마다 가입 조건이 조금씩 다릅니다. SGI서울보증은 개인 신용에 따라 심사하고, 주택금융공사(HF)는 무주택 실수요자 중심, HUG는 전세보증금 규모 기준이 명확합니다. 예를 들어, SGI는 계약서만으로도 빠르게 심사되나, HUG는 선순위채권 비율과 건물용도까지 면밀히 따져보죠.
보증 거절되는 대표적인 사례
전세보증보험 신청 시 아래와 같은 사유가 있으면 보증이 거절될 수 있습니다.
- 전세보증금 + 담보대출 > 주택 시세의 90%
- 건축물대장 상 불법 건축물
- 임대인 체납 이력 또는 신용불량
- 소유권 이전등기 전 상태
- 다세대주택 또는 오피스텔이지만 주거용도 불명확
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전세보증보험 가입조건은 복잡해 보일 수 있지만 핵심은 ‘시세 대비 안전성’입니다. 조건만 맞춘다면 누구나 신청 가능하니 꼼꼼히 따져보세요.
